Au moment du divorce, une question revient dans presque tous les dossiers : « Qui va garder la maison ? »
Que vous soyez propriétaires ou locataires, le sort du logement familial a des conséquences majeures sur votre organisation, vos enfants et vos finances.
Qu’appelle-t-on logement familial ?
Le logement familial est le lieu où la famille réside habituellement : maison, appartement, qu’il soit acheté ou loué. Il bénéficie d’une protection particulière en droit français (par exemple, impossibilité de le vendre sans l’accord des deux époux lorsqu’ils sont mariés).
En application de l’article 1751 du Code civil, le droit au bail du logement qui sert effectivement d’habitation à la famille est réputé appartenir aux deux époux, même si un seul d’entre eux a signé le contrat de location.
Concrètement, cela signifie que :
• chacun des époux est locataire à part entière vis-à-vis du bailleur (paiement du loyer, respect du contrat, etc.) ;
• aucun des deux ne peut résilier seul le bail sans l’accord de l’autre, tant que le divorce n’est pas définitif ;
• le juge aux affaires familiales, dans le cadre des mesures provisoires, peut uniquement décider qui habitera le logement, mais il ne peut pas encore attribuer définitivement le droit au bail à l’un des époux à ce stade.
L’attribution définitive du droit au bail (qui deviendra l’unique locataire après le divorce) relève soit :
• du jugement de divorce qui tranchera ce point ;
• soit d’un accord entre les époux, éventuellement repris dans la convention de divorce amiable.
Les différentes options pour le logement en cas de divorce
Si vous êtes propriétaires, plusieurs scénarios sont possibles :
• l’un des époux rachète la part de l’autre (soulte), et devient seul propriétaire ;
• vente du logement et partage du prix entre vous, selon vos droits ;
• maintien d’une indivision temporaire, par exemple jusqu’à ce que les enfants quittent le domicile.
Le choix dépend :
• de vos capacités financières ;
• de la situation des enfants ;
• de votre régime matrimonial.
Une étude avec un notaire permet d’évaluer précisément les conséquences fiscales et patrimoniales.
Le cas du logement loué : points clés
Pendant toute la durée de la procédure de divorce, le logement reste le domicile conjugal.
• Tant que le divorce n’est pas prononcé, le droit au bail du logement familial appartient aux deux époux, même si un seul a signé le contrat de location.
• Aucun des époux ne peut résilier seul le bail : la décision de donner congé au propriétaire doit être prise d’un commun accord.
• Dans le cadre des mesures provisoires, le juge peut attribuer la jouissance provisoire du logement loué à l’un des époux, à charge pour celui-ci d’en assumer le loyer et les charges.
• La juge ne peut toutefois pas, à ce stade, attribuer définitivement le droit au bail: cette question sera réglée dans le jugement de divorce ou par accord des époux formalisé dans la procédure.
Le cas du logement dont les époux sont propriétaires : qui reste ?
Sur le fondement notamment des articles 212, 215 alinéa 3, 255 et 1751 du Code civil, le juge :
• attribue la jouissance du logement à l’un des époux, en tenant compte de la situation financière de chacun et de l’intérêt des enfants ;
• précise si cette jouissance est gratuite ou à titre onéreux ;
• peut constater l’accord des époux sur le montant d’une indemnité d’occupation, ou fixer lui-même cette indemnité lorsque le logement est commun ou indivis.
Lorsque la jouissance est accordée gratuitement à un époux, la décision s’appuie généralement sur le devoir de secours entre époux (article 212 du Code civil) : le conjoint le plus fragile est ainsi aidé pendant la procédure.
Si, au contraire, la jouissance est qualifiée d’onéreuse, l’époux qui reste dans le logement devra verser une indemnité d’occupation à l’autre.
Une fois le divorce prononcé, le domicile conjugal n’existe plus juridiquement : le logement devient un bien à partager ou à attribuer à l’un des ex-époux.
1. Lorsque le logement appartient aux deux époux (bien commun ou indivis avant divorce)
Au moment de la liquidation et du partage de la communauté ou de l’indivision, plusieurs solutions sont possibles :
• l’un des ex-époux demande l’attribution préférentielle du logement, afin de pouvoir y rester ;
En contrepartie, l’autre reçoit :
• soit d’autres biens d’une valeur équivalente ;
• soit une soulte (une somme d’argent destinée à compenser la différence de valeur).
Cette attribution préférentielle est particulièrement envisagée lorsque le logement est la résidence principale d’un des époux ou des enfants, et qu’il est souhaitable de ne pas les contraindre à déménager.
2. Le logement en indivision après le divorce : l’indemnité d’occupation
Si, après le prononcé du divorce, le logement reste en indivision entre les ex-époux (en attendant le partage définitif), et que l’un d’eux continue à l’occuper seul, l’article 815-9 du Code civil prévoit qu’il est, en principe, redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision, sauf accord contraire.
En pratique :
• à compter du jour où le divorce est définitif, celui qui continue à vivre dans le logement bénéficie d’un avantage exclusif ;
• cet avantage doit être compensé au profit de l’autre ex-époux par le versement d’une indemnité d’occupation, qui sera prise en compte lors du partage ;
• le montant de cette indemnité se calcule généralement à partir de la valeur locative du bien et de la part détenue par chacun.
Cette indemnité d’occupation est souvent l’un des sujets les plus sensibles lors de la liquidation du régime matrimonial : d’où l’intérêt d’anticiper ce point avec votre avocat et, le cas échéant, avec le notaire chargé du partage.
L’importance d’un accompagnement juridique et notarial
La question du logement ne se limite pas à « qui reste ? » : elle a des conséquences sur la prestation compensatoire éventuelle ; elle impacte les capacités de relogement de chacun ; elle suppose parfois de renégocier un crédit immobilier ou de le solder.
D’où l’intérêt d’un travail commun entre :
• votre avocat en droit de la famille, pour la stratégie globale et les accords ;
• votre notaire, pour les aspects patrimoniaux et fiscaux.
En pratique, Maître Mouraux peut vous accompagner pour anticiper le sort du logement dans le cadre de votre divorce et coordonner le travail avec votre notaire.
